TAR per il Lazio, Sez. II Quater, Sent. 07.10.2025 n.17156

[…] come noto, l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 prevede che costituisce mutamento rilevante ogni variazione della finalità d’uso di un’unità immobiliare comportante il passaggio tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva, rurale), anche in assenza di opere edilizie.

La giurisprudenza sul punto ha evidenziato che:

– Il cambio di destinazione d’uso consiste nella modifica della finalità di utilizzo di un’unità immobiliare ed è urbanisticamente rilevante laddove si richieda il passaggio a una diversa categoria funzionale, nell’ambito di quanto disposto dall’ art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Ne deriva la legittimità dell’ingiunzione di demolizione di un sottotetto avente in origine destinazione produttiva, poi mutata in residenziale/abitativa, dal momento che il cambio di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico e configura un intervento di ristrutturazione edilizia, con modifiche dell’assetto della costruzione (Consiglio di Stato n. 7609/2024);

– Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti; tale cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee comporta la necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere strutturali, essendo a tal fine sufficiente la sussistenza di elementi univoci idonei ad imprimere chiaramente ed inequivocabilmente la diversa destinazione, rilevando l’uso che dell’immobile viene fatto in concreto, anche laddove tale uso sia evincibile dalla mera apposizione di mobilio che risulti inequivocabilmente incompatibile con l’originaria destinazione e chiaramente funzionale ad una diversa destinazione (T.A.R. Ancona n. 688/2024);

– “Qualora comporti il passaggio tra categorie differenti, e quindi non omogenee tra loro, il mutamento di destinazione d’uso (ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001) rientra tra gli interventi urbanisticamente rilevanti, per i quali è necessario, quale titolo edilizio abilitante, il permesso di costruire. Conseguentemente, in mancanza del prescritto titolo edilizio, il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente diverse, specialmente se conseguito mediante opere che comportino la realizzazione di nuovi volumi e una modifica della sagoma, comporta l’irrogazione della sanzione demolitiva che è da intendersi quale atto doveroso e vincolato” (cfr. T.A.R. Napoli n. 7375/2024).

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