Consiglio di Stato, Sez. IV, Sent. 18.07.2025 n.6361

[…] il Collegio reputa necessario ribadire che – in via generale – va confermata la consolidata giurisprudenza della Sezione che qualifica in termini di obbligazioni propter rem gli obblighi assunti con la convenzione urbanistica, trattandosi di obbligazioni caratterizzate dal fatto che l’obbligato risulta individuabile in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene, con la conseguenza che esse si trasferiscono contestualmente al trasferimento del diritto reale cui accedono; in questo senso, cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 27 agosto 2024, n. 7250, nonché, nel medesimo senso, anche Cons. Stato, sez. IV, 15 maggio 2019, n. 3141, secondo cui: “Il Collegio, al riguardo, rammenta che è costante la giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 30 novembre 2011, n. 6333; id., sez. IV, 23 novembre 2018, n. 6624; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2011, n. 12571; id. sez. III, 17 giugno 1996, n. 5541) nell’affermare la natura reale o “propter rem” delle obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione (nonché delle sanzioni per ritardato pagamento, cfr. Cons. Stato, sez. IV, 1° aprile 2011, n. 2037), sicché le stesse, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e destinate a circolare unitamente ad essa per il carattere dell’ambulatorietà che le contraddistingue, gravano anche sull’acquirente nel caso di trasferimento del bene. Invero, ribadendo un costante principio giurisprudenziale, l’obbligazione in solido per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e la natura reale dell’obbligazione riguardano i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione e quelli che realizzano l’edificazione, nonché i loro aventi causa”.

Dalla suddetta qualificazione consegue, pertanto, che sono da reputarsi obbligati – sempre in via generale – sia i primi sottoscrittori della convenzione sia i successivi aventi causa, come risulta, del resto, confermato non solo dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, ma anche da quella della Corte di Cassazione; in questo senso, cfr., ex plurimis, Cass., sez. III, 20 agosto 2015, n. 16999, secondo cui “L’obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; conseguentemente colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull’originario concessionario, ed è con quest’ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell’obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa”.

Il Collegio non intende, dunque, discostarsi dai consolidati principi appena richiamati, ai quali va riconosciuta validità generale.

Per ulteriori informazioni o per richiedere una consulenza, si invita a contattare info@sentenzeappalti.it