C.G.A.R.S, Sez. Giurisdizionale, Sent. 06.06.2025 n.446

Il Collegio osserva che, effettivamente, il primo periodo del comma 1-bis dell’art. 9-bis, del d.P.R. n. 380/2001, vigente alla data di pubblicazione della gravata sentenza (15 aprile 2024) richiedeva: 1) il titolo originario (licenza, concessione, permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria); 2) ogni titolo successivo relativo a interventi sull’intero immobile o singola unità immobiliare il titolo abilitativo; 3) ogni titolo successivo che ha abilitato interventi parziali. La mancanza anche di uno dei titoli sopra citati non consentiva di attestare lo stato legittimo. In ossequio al dato letterale della disposizione legislativa vigente fino al 29 maggio 2024, non è emendabile l’affermazione del primo Giudice secondo cui «tali due titoli, come emerge dal dato letterale e dal ricorso da parte del legislatore alla congiunzione copulativa positiva “e” non possono essere considerati “alternativi” ai fini della prova dello stato legittimo di un immobile».

Il Collegio, però, osserva che, con il d.l. 29 maggio 2024 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, il primo periodo del comma 1-bis dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, è stato così modificato: «Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali […]».

Il legislatore, quindi, con la recente modifica ha sostituito la lettera “e” con la lettera “o”, che è una congiunzione disgiuntiva, utilizzata per indicare due o più alternative tra le quali si può scegliere. Pertanto, per dichiarare lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio totale, più tutti i titoli successivi per interventi parziali.

[…]

Anche le disposizioni del quarto e dell’ultimo periodo del citato art. 9-bis, come recentemente modificate, depongono per la legittimità dell’immobile in parola: «Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi».

Da ciò deriva che l’art. 9-bis, comma 1-bis individua due ipotesi di chiusura del sistema, caratterizzate dal fatto che il titolo abilitante: a) manca, perché l’immobile risale a un periodo storico in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (es. ante 1942 o ante 1967); b) non è reperibile, come asserito nel caso in esame, ma sussistono adeguati principi di prova circa la sua esistenza.

In entrambi i casi, lo stato legittimo può essere dimostrato in via indiziaria, attraverso le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, integrato con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Dunque, sia in carenza di titolo edilizio, sia nel caso di rinvenimento soltanto parziale del titolo o di altri titoli correlati all’intervento edilizio, specie se pubblici (o comunque sia prodotti al tempo ad autorità pubbliche in data certa) che descrivano, con la tecnica e la prassi dell’epoca, l’immobile in discussione nelle sue fattezze e consistenze essenziali, deve potersene ricavare lo stato legittimo (T.a.r. Puglia – Bari, sez. III, 12 luglio 2024 n. 844).

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